نحوه انتقال سند در مشارکت در ساخت | بایدها و نبایدها

انتقال سند در مشارکت در ساخت یکی از حساس‌ترین و چالش برانگیزترین مباحث در این خصوص به شمار می رود که در صورت اشتباه و کوتاهی در این بخش ممکن است کار طرفین حتی به فسخ قرارداد مشارکت در ساخت هم برسد! بنابراین شناخت و آگاهی از روش‌های انتقال سند و اطلاعات از اشتباهات رایج میان مالکان و پیشگیری از آن‌ها، بسیار ضروری و مهم است. اگر قصد قرارداد بستن برای مشارکت در ساخت برای بازسازی و نوسازی ملک خود را دارید، پیشنهاد می‌کنیم حتما این مطلب را دنبال کنید تا با کسب دانش و اطلاعات، دچار ضرر و خسران نشوید.

در انتقال سند در مشارکت در ساخت به غریبه اعتماد نکنید!

انتقال سند یعنی شریک شدن در ملک و سرمایه‌ی شما به همین دلیل به هر فردی اعتماد نکرده و با او قرارداد انتقال امضاء نکنید. اگر شرایط پیش‌رو یعنی خویشاوند بودن طرف مقابل در قرارداد مشارکت در ساخت، قابل اعتماد بودن طرف مقابل، معرفی شدن طرف مقابل از طرف فردی معتمد و در نهایت داشتن حسن شهرت و رزومه‌ی قوی و قابل دفاع را توانستید در طرف دیگر قرارداد بیابید، می‌توان تا حدودی با خیال راحت برای انتقال سند اقدام کنید. قبل از انتقال حتی یک دانگ ار ملک خود، درباره‌ی طرف قرارداد تحقیق و بررسی کنید و از این رفتار هوشیارانه و  محتاطانه‌ی خود خجالت نکشید چرا که این حق شماست! انتقال حتی یک دانگ از سند ملک خود به فردی نااهل می‌تواند مشکلات و خسارت‌های بزرگی را به شما وارد کرده که می‌تواند زندگی را برای هر شخصی تلخ و سخت کند. بنابراین در این مورد تا می‌توانید احتیاط و وسواس به خرج دهید و گول ظاهر جذاب و حرف‌ها و وعده‌های شفاهی فریبننده‌ را نخورید و بدون حضور مشاور حقوقی و یا مشورت از آن، هیچ اقدامی برای انتقال  سند نکنید.

روش‌های رایج و معمول در عرف برای انتقال سند مشارکت در ساخت

• انتقال سند از مالک به سازنده با چک تضمینی مالک در آخر پروژه و کار
• انتقال سند از مالک به سازنده با چک تضمینی سازنده در شروع پروژه و کار
• انتقال مرحله به مرحله سند با توجه به میزان قدرالسهم

البته لازم به یادآوریست که هر پروژه‌ای شرایط خاص و ویژه‌ی خود را دارد که بسته به آن شرایط و موقعیت، مالک و سازنده ممکن است تصمیم بگیرند به نحوی دیگر این انتقال سند را انجام دهند.

انتقال سند از مالک به سازنده با چک تضمینی مالک در آخر پروژه و کار

یکی از راه‌های انتقال سند در مشارکت در ساخت، انتقال در آخر پروژه است که شاید این روش خیلی برای سازنده خوشایند به نظر نرسد. البته این روش در هزینه‌ی نقل و انتقال سند برای هر دو طرفین روشی به‌صرفه و اقتصادی به شمار می‌آید. در این روش مالک یا مالکین در شروع کار و پروژه، یک چک تضمینی و معتبر به میزان سهم سازنده دراختیار او قرار داده و در انتهای پروژه، بعد از انتقال سند آن را پس می‌گیرند. پیشنهاد می‌شود در قرارداد مشارکت در ساخت این روش با جزییات و مشخصات چک، حتما قید شود.

انتقال سند از مالک به سازنده با چک تضمینی سازنده در شروع پروژه و کار

در این روش دقیقا عکس روش بالا در ابتدای کار و پروژه، مالک میزان سهم پیش‌بینی شده‌ی سازنده را در اختیار او قرار خواهد داد و در ازای آن از طرف سازنده یک چک تضمینی و معتبر دریافت خواهد کرد. این روش برای مالک ممکن است خیلی پرریسک به شمار بیاید چرا که سازنده از ابتدای کار مقداری از 6 دانگ ملک را در اختیار خواهد داشت و به نامش است؛ بنابراین این روش به دقت و بررسی زیادی از طرف مالک یا مالکین نیاز دارد. بعضی از نکات حقوقی قابل توجه در این روش عباتند از:

• سلب امکان دریافت وام با سند انتقال یافته
• سلب امکان انتقال سند به غیر تا پایان پروژه
• سلب امکان قرارداد سند در رهن

انتقال مرحله به مرحله سند با توجه به میزان قدرالسهم

آخرین روش معمول و رایج که در ایران برای انتقال سند در مشارکت در ساخت، عرف شده است؛ انتقال مرحله به مرحله سند با توجه به میزان سهم سازنده و پیشرفت پروژه است. برای تعیین این درصد و مقدار، میزان آورده و مبلغ هزینه‌ شده با قیمت سهم مقایسه و بررسی می‌شود. این سهم در طی چند مرحله به انتقال داده می‌شود و به همین دلیل هزینه‌ی نقل و انتقال برای دو طرف قرارداد هزینه‌ی اضافی در نظر گرفته شده و خیلی به صرفه نیست. همچنین این روش تعاملی‌ترین نحوه انتقال سند در مشارکت در ساخت است که نیاز به همکاری دوطرفه می‌باشد.

برآورد هزینه‌ها در انتقال سند در مشارکت در ساخت

بحث مهمی که در انتقال سند در مشارکت در ساخت پیش می‌آید، موضوع برآورد هزینه‌هاست. این برآورد هزینه‌ها نقشی حیاتی و مهم در تعیین زمان و نوع انتقال سند در مشارکت در ساخت داشته و مبحثی بسیار حائز اهمیت و دقت است. در زمان تنظیم و انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت نیز باید یک برآورد اولیه اما دقیق از هزینه‌های اجرایی و ساخت ساختمان، تهیه کنید بنابراین پیشنهاد می‌شود حتما در این مراحل از یک مشاوره خبره و آگاه به مسائل اقتصادی و حقوقی کمک بگیرید. همچنین توصیه می‌شود هزینه‌ها به صورت جدا از یکدیگر و تفکیک شده محاسبه شده و در نظر گرفته شوند. برای آشنایی و لمس بیشتر موضوع سفارش می‌شود هزینه‌های مالیات، گرفتن مجوزها و کارهای اداری را در دسته‌ای جدا از هزینه‌های ساخت ساختمان تقسیم و جدول‌بندی کنید. در این صورت با توجه به مشخص شدن هزینه‌ها، شما می‌توانید برای انتقال سند به سازنده، تصمیمی واقع‌بینانه و ایده‌آل گرفته و در طول پروژه با مشکلاتی مانند برابر نبودن میزان قدر السهم انتقالی با میزان آورده‌ی سازنده، روبرو نشوید.

کلام آخر

به عنوان مالک تا زمانی که هنوز پول و سرمایه‌ای از طرف سازنده به پروژه وارد نشده، برای انتقال سند خود عجله نداشته باشید و اقدام نکنید. ممکن است در طول یک پروژه مشکلات زیادی پیش بیاید که شما روند پروژه را کند و مختل کند؛ مثلا سازنده فوت کند، شهرداری مجوز مورد نیاز را صادر نکند و یا حتی اختلافی بین شما(مالک) و سازنده پیش بیاید و در این صورت حتی اگر قرارداد فسخ هم شود، سازنده همچنان مالک مشاعی ملک خواد بود. بنابراین قبل از هر اقدامی برای انتقال سند در مشارکت در ساخت، باید همه‌ی جوانب و احتمالات را بسنجید و در صورت صلاح‌دید یک مشاور حقوقی معتمد، برای انتقال سند به سازنده دست بکار شوید.