تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت

تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت، یکی از پر اهمیت‎ترین و بحث‌برانگیزترین مباحث است که در صورت وجود کوچک‌ترین ایراد، مشکلات بسیاری برای مالک و سازنده به وجود می‌آورد بنابراین نیاز است دو طرف در زمان تنظیم قرارداد توجه ویژه‌ای به جزییات و خواسته‌های یکدیگر نشان دهند تا در آینده سوءتفاهم و مشکلی ایجاد نشود.

این نوع ساخت ونوسازی یعنی مشارکتی، امروزه در کشور ما بسیار رایج شده و برای مالکان خانه‌های کلنگی که قصد بازسازی و نوسازی ملک یا ساختمان خود را دارند، گزینه‌ی مناسبی و سودمندی به‎نظر می‎رسد.در واقع در قرارداد مشارکت در ساخت، مالک و سازنده با یکدیگر شریک هستند و باید مشخص شود سازنده پس از ساخت، چه سهمی از ساختمان نصیبش شده و ساختمان جدید به چه طریقی تقسیم خواهد شد.

همان‌طور که مشخص است این موضوع برای دوطرف قرارداد بسیار حیاتی و بااهمیت است پس آگاهی از انواع تقسیم‌نامه ها و اصول تقسیم‏بندی واحدها ‎برای هر فردی که قصد نوسازی ساختمان خود را دارد، ضروری و الزامیست.

تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت چه قوانینی دارد؟

در این مقاله قصد داریم شما را با این مفاهیم و عرف تقسیم واحدها آشنا کنیم تا در صورت تصمیم برای نوسازی، نگرانی و دل‌مشغولی خاصی نداشته باشید.

تقسیم ‎نامه و انواع آن

تقسیم‌‌نامه به طور کلی مشخص‌کننده  مالکیت افراد برای آپارتمان و ساختمان جدید می‎باشد.

سازه جدید در تقسیم‌نامه بین ذی‎نفعان(مالک و سازنده) تقسیم می‎شود.

در متن تقسیم‌نامه باید به وضوح مشخص شود که کدام واحدها، انبار و یا حتی پارکینگ برای مالک است و کدام به سازنده تحویل داده می‎شود.

به طور رایج در تقسیم‌نامه ها مشارکت در ساخت مساحت کل آپارتمان، تعداد واحدهای هر طبقه، مساحت هرکدام از واحدها، مشخصات کامل و با جزییات واحدها، بالکن‎ها، پارکینگ و انباری قید و ذکر می‌شوند.

نکته‎ی مهم در تنظیم تقسیم‎نامه، ذکر جزییات به‌ظاهر غیرکاربردی و اضافیست که در اصل از اهمیت ویژه‌ای برخوردارند. برای مثال باید ذکر شود طبقات بالایی آپارتمان به دلیل بهره‌ی بیشتر از نور خوشید و یا حتی منظره‎ی دلپذیرتر نسبت به طبقات پایین، محبوبیت بیشتری دارند بنابراین در زمان ارزش‎گذاری آپارتمان، مطمئنا ارزش بالاتری هم خواهند داشت.

دو نوع تقسیم‎نامه وجود دارد که به طور خلاصه به شرح زیر است:

 تقسیم ‎نامه

این نوع تقسیم‎نامه قبل از ساخت و اتمام پروژه تنظیم می‎شود.

به این تقسیم‎نامه، تقسیم‎نامه در قرارداد مشارکت در ساخت نیز گفته می‎شود چرا که همه‎ی این اتفاقات قبل از ساخت پروژه رخ داده و به عنوان بخشی از قرارداد پیش‌روی دو طرف مطرح می‎شود.

 تقسیم‌نامه محضری

تنظیم این تقسیم‎نامه برای بعد از ساخت و اتمام پروژه یعنی در زمان تهیه‎ی اسناد جدید می‎باشد.

در انتهای پروژه بعد از دریافت کار، سازنده آن را به اداره‎ی ثبت اسناد ارائه داده و صورت‎مجلسی تحویل می‎گیرد که مالک به همراه سازنده این صورت‎مجلس را به دفترخانه‎ی اسناد رسمی می‎برد.حضور مالک تا قبل از این مرحله نیازی نبوده و کارها تا اخذ صورت‌مجلس با مسئولیت سازنده پیگیری می‎شوند اما برای تنظیم تقسیم‎نامه مالک حتما باید در دفترخانه اسناد رسمی حاضر شود.

بعضی از مالکان از روی ناآگاهی و یا سادگی به سازنده وکالت امضای تقسیم‎نامه می‏دهند که کاری اشتباه و غیرسودمند بوده و ممکن است در آینده برایشان مشکلات زیادی به وجود بیاورد.

بنابراین حتما توجه داشته باشید که در وکالت کاری ، وکالت و حق امضای تقسیم‌نامه را تحت هیچ شرایطی به سازنده ندهید.

با توجه به ماده 47 قانون ثبت اسناد و املاک، کلیه معاملات ملکی باید به طور رسمی ثبت شوند و تقسیم‌بندی عادی در دفاتر اسناد رسمی اعتباری ندارد.

این قانون در مناطقی که ثبت رسمی در آن‎ها اجباری نشده نیازی به اجرا ندارد اما اجرای آن در باقی مناطق الزامیست.

عرف و نحوه اصولی تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت

تقسیم واحدها فرآیندی نیاز به مذاکره و جلب رضایت دو طرف قرارداد است اما در کشور ما عرف و روش شناخته شده‌ی تقسیم‌بندی در بعضی از شهرها به ویژه تهران به شرح زیر است:

 به روش 60-40 به نفع مالکین(5 طبقه)

آپارتمان جدید در این حالت آپارتمانی 5 طبقه‎ایست بنابراین 3 طبقه به مالک و 2 طبقه به سازنده می‎رسد و البته طبق عرف معمول در جامعه طبقات فرد یعنی طبقات 1،3 و 5 برای مالک و طبقات زوج یعنی 2 و 4 برای سازنده در نظر گرفته می‌شود.

 به روش 50-50 (5 طبقه)

در بعضی از مناطق پایین شهرهای بزرگ و پرجمعیت مانند تهران، واحدها به دلیل کم‎ارزش بودن زمین به طور مساوی بین مالک و سازنده تقسیم می‌شوند.

در این نوع تقسیم‌بندی دو طرف توافق می‎کنند یکی مالکیت طبقات 2 و 5 و دیگری طبقات 3 و 4  را بپذیرد.طبقه‌ی اول نیز بین دو طرف یعنی سازنده و مالک، مساوی تقسیم می‌شود.

 به روش 50-50 (6 طبقه)

در بعضی از زمین‎ها می‎توان آپارتمان 6 طبقه‌ای احداث کرد بنابراین در این پروژه‎ها نحوه‌ی رایج تقسیم‌بندی همان شیوه‎ی زوج و فرد است یعنی یکی از طرفین طبقات 2،4 و 6 و دیگری طبقات 1،3 و5 را صاحب شود.

نکته‎ ی قابل ذکر در روش تقسیم‎بندی این است که فقط به عرف و شیوه‎ی رایج بسنده نکنید.

هر دو طرف قرارداد به دنبال واحدها و امکانات با کیفیت و مرغوب‎تر هستند ولی به عنوان مالک این حق شماست که نسبت به سازنده، طبقات و واحدهای باارزش‎تری نصیبتان شود.

مثلا طبقات بالایی چون نور بیشتر و منظره‌ی فریبنده‎تری دارند، برای مالکین یک ساختمان مناسب‌تر هستند.

کدام واحدها در تقسیمات مشارکت در ساخت مشاع هستند؟

برخی از واحدها و اجزای یک ساختمان امکان قابلیت تقسیم ندارند! چنین واحدهایی باید به صورت مشاعی بین کلیه ساکنین مورد استفاده قرار بگیرد. مواردی همچون پارکینگ و محوطه ساختمان از جمله این موارد هستند که در سند قید می شود.

تقسیم پارکینگ در مشارکت در ساخت

به طور کلی آپارتمان ها دارای دو قسمت اختصاصی و مشترک هستند. بخش های اختصاصی هر مالک مندرج در سند است. اما قسمت های مشترک میان همه اعضای ساختمان به صورت مشترک استفاده می شود. پارکینگ از جمله بخش های مشترک ساختمان است و باید تقسیم پارکینگ واحدها در مشارکت در ساخت با برنامه و نظم خاصی انجام گیرد. 

به عنوان مثال در آپارتمان‌های نوساز پس از این که مراحل ساخت آپارتمان به پایان رسید، برای فروش واحدها شروع به تعیین و تقسیم پارکینگ خواهند کرد. در صورتی که پارکینگ به تعداد واحدهای آپارتمان موجود باشد از بالاترین طبقه ساختمان برای شماره‌گذاری پارکینگ آغاز می کنند و تا تقسیم آن برای همه واحدها ادامه می‌دهند. این کار توسط نمایند و مامور سازمان ثبت انجام می گیرد.

‎فرمول محاسبه‌ی درصد مشارکت در ساخت

اطلاع از درصد مشارکت و سهم خود از پروژه‏ی نوسازی یکی از دغدغه های هر مالک ساختمان است. خبر خوب این که در عصر تکنولوژی و ارتباطات زندگی می‌کنیم پس به طور قطع سایت‎های زیادی برای محاسبه آنلاین درصد مشارکت خود پیدا می‎کنید؛ کافیست یک سرچ ساده در گوگل داشته باشید.

اما علاوه بر محاسبه آنلاین روش محاسبه دستی را برای افراد ریاضی‎دوست با یک فرمول ساده ارائه می‎دهیم.

R=A%×D-G%×M

= مقدار بلاعوضR‌

= مقدار سهم مالکA

= کل هزینه‌ی ساخت D

= مقدار سهم سازندهG

= کل ارزش ملکM

به زبان ساده می‎توان اینطور توضیح داد که مالک در واقع بخشی از ملک خود را به سازنده فروخته و سازنده به عوض مبلغ معامله، سهم مالک را می‎سازد و وجه تفاوت آن را به صورت نقد می‌پردازد.

مزایای تقسیم‎ واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت

شاید یکی از مهم‎ترین مزایای تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت این باشد که در صورت پیدا شدن مشکل و اختلاف بر سر واحدها، می‌توان مالکیت واحد را به راحتی مشخص کرده و برای پاسخ‌گویی احضار کرد. همچنین اگر به دلیل اختلاف و مشکل بین سازنده و مالک، کار به دادگاه بکشد، برای دادگاه با وجود قرارداد و جزییات ذکر شده بسیار روشن و آسان است که کدام واحد و امکانات برای کدام یک طرفین است و در این شرایط سازنده نمی‌تواند به حق مالک دست‎درازی کند.

راه حل رفع اختلاف تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت

جهت رفع اختلافاتی که امکان دارد در هنگام تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت به وجود بیاید، عقد قرارداد رسمی و معتبر مشارکت در ساخت و پیش بینی نمودن تمامی احتمالات پیش رو در این قرارداد را حتما مد نظر خود قراردهید. حتما در قرارداد مرجع حل اختلاف تعیین نمایید تا در صورت بروز مشکل امکان داوری و رفع اختلافات بدون کمترین آسیب وجود داشته باشد.