مشارکت در ساخت بدون بلاعوض

مشارکت در ساخت بدون بلاعوض چه قوانینی دارد و آیا مالک متضرر می شود؟

افزایش چشمگیر ساخت و ساز و نوسازی در شهرهای بزرگ باعث رونق گیری مشارکت در ساخت نیز شده است. قرارداد ساخت و ساز مشارکتی، نوعی قرارداد حقوقی و مالی بسیار مهم به شمار می رود که پیش از اقدام در این خصوص باید در مورد آن اطلاعات کامل کسب نمایید. موضوع بلاعوض در مشارکت در ساخت یک موضوع مهم است که در این مقاله به آن پرداخته می شود.

چرا مشارکت در ساخت بدون بلاعوض؟

پیش از پاسخ به این پرسش باید در مورد قانون بلاعوض در ساخت و ساز مشارکتی توضیح دهیم. از آنجایی که بسیاری از مالکان منزل شخصی خود را در اختیار سازندگان قرار می دهند، سازنده مبلغی بلاعوض را به مالک پرداخت می کند که در مدت انجام پروژه مالک بتواند محلی برای سکونت اجاره نماید. این مبلغ در ابتدای پروژه بازسازی خانه های قدیمی به صاحب خانه باید پرداخت شود. فلسفله پرداخت بلاعوض این است که مالک تمام دارایی خود را در همان استارت پروژه در اختیار سازنده قرار می دهد اما پیمانکار در طول زمان روی ملک کلنگی هزینه می کند. بنابراین پرداخت بلاعوض موجب می شود که سازنده و مالک در یک کفه ترازو از نظر دریافت سود و زیان قرار بگیرند.

باتوجه به افزایش نرخ اجاره بها، سازندگان زیر بار پرداخت بلاعوض نمی روند و همین موضوع آن را به یک چالش مبدل ساخته است. البته پرداخت بلاعوض به قیمت ملک کلنگی نیز بستگی دارد؛ اگر بهای ملک به دلیل منطقه جغرافیایی آن پایین باشد معمولا مشارکت در ساخت بدون بلاعوض انجام می شود و یا مبلغ آن بسیار ناچیز خواهد بود.

بلاعوض چگونه تعیین می شود؟

مبلغ بلاعوض میزان ثابت و مشخص شده ای نیست، حتی همانطور که گفته شد امکان دارد که بسته به شرایط پروژه این قانون حذف شود و مشارکت در ساخت بدون بلاعوض انجام گیرد. بنابراین سازنده و مالک در هنگام عقد قرار قطعا در این خصوص باید گفتمان و بررسی داشته باشند و درنهایت به توافق دو طرفه برسند و ساز و کاری را استفاده کنند که کمترین ضرر متوجه طرفین معامله باشد. برای این منظور نکاتی وجود دارد که باید رعایت شود:

منطقه جغرافیایی و متراژ

جهت تعیین بلاعوض باید به عرف ناحیه جغرافیایی پروژه توجه ویژه داشت. پیش تر گفتیم که مبلغ بلاعوض تا حد زیادی به قیمت زمین در منطقه دارد. به عنوان مثال اگر ساخت و ساز در شمال تهران انجام می شود، مالک همیشه مبلغی را در ابتدای کار دریافت می کند اما در مناطقی که زمین قیمت چندانی ندارد، سازنده جهت مشارکت احتمالا وجهی به عنوان بلاعوض پرداخت نکند. لازم به ذکر است که متراژ زمین نیز همانند قیمت در این امر تاثیرگذار خواهد بود.

درصد مشارکت

عامل تعیین کننده بعدی درصد مشارکت است. درصد مشارکت یا قدرالسهم عددی است که مشخص می کند هر دو طرف پس از پایان پروژه به چه میزانی از آن سهم دارند. هر چه میزان قدرالسهم سازنده بیشتر باشد، باید میزان بلاعوض بیشتری به صاحب زمین پرداخت کند. با توجه به اینکه به عنوان مثال اگر پیمانکار پنجاه درصد سهم داشته باشد، باید مبلغ بیشتری را به نسبت زمانی که چهل درصد سهم دارد به عنوان بلاعوض به مالک پرداخت کند.

به طور کلی ده درصد از قیمت ملک در هنگام عقد قرارداد تحت عنوان بلاعوض به مالک داده می شود.

شهرت سازنده

توجه به اعتبار و حسن شهرت پیمانکار نیز اهمیت دارد. عموما سازندگانی که در کار خود حرفه ای و معروف هستند به مشارکت در ساخت بدون بلاعوض علاقه مند می باشند. به این خاطر که عقیده دارند، اعتبار آنها بخش مهمی از سرمایه ای است که دارند و آن را در پروژه به کار خواهند گرفت. با این حال مالکان نباید از این بابت دچار نگرانی شوند، به این خاطر که در دنیای امروز و با وجود رقیبان فراوانی که در حوزه ساخت و ساز وجود دارد حس اعتبار به آسانی به دست نیامده است.

برآورد میزان هزینه های پروژه

هرچه متریال مورد انتظار مالک جهت ساخت کیفیت بالاتر و قیمت بیشتری داشته باشد، به همان نسبت میزان هزینه های سازنده افزایش پیدا کرده و طبیعتا مبلغ کمتری بابت بلاعوض تعیین می شود. مثلا اگر مالک از سازنده انتظار ساخت آپارتمان لاکچری با نمای مدرن و محوطه سازی حیاط داشته باشد احتمالا مشارکت در ساخت بدون بلاعوض انجام می گیرد.